Cuando hablamos de propiedad horizontal, nos referimos a edificios, oficinas o conjuntos residenciales donde cada propietario tiene un bien privado (su apartamento o local) y comparte bienes comunes (zonas sociales, ascensores, etc.) con los demás. Para el mantenimiento y funcionamiento de estos espacios comunes, se establecen unas cuotas ordinarias que deben pagar todos los propietarios.
Para financiar mejoras en la copropiedad, se establece una cuota extraordinaria. Al igual que la cuota ordinaria, si esta no se paga en las fechas estipuladas, generará intereses de mora. Estos intereses serán calculados de acuerdo con las mismas condiciones aplicables a las cuotas ordinarias, asegurando así el cumplimiento y el pago de las obligaciones de los copropietarios.
¿Qué son las cuotas extraordinarias?
Son gastos adicionales a las cuotas ordinarias mensuales, que se generan por reparaciones mayores, mejoras o inversiones en el edificio que requieren una mayor cantidad de dinero. Por ejemplo, la renovación de la fachada, la instalación de un nuevo ascensor o la realización de obras de impermeabilización.
Para cubrir estos gastos derivados del funcionamiento de la copropiedad, en la asamblea general se aprueban pagos adicionales, llamados cuotas extraordinarias.
¿Por qué se generan intereses en las cuotas extraordinarias?
Al igual que ocurre con cualquier deuda, cuando un propietario no paga a tiempo una cuota extraordinaria, se generan intereses de mora. Estos intereses son una forma de compensar al conjunto de propietarios por el retraso en el pago y por la pérdida de valor del dinero a lo largo del tiempo.
¿Qué tipo de interés se cobra en las cuotas extraordinarias?
El interés de la cuota extraordinaria inicialmente deriva del acuerdo fijado en la asamblea de copropietarios, el cual regularmente es un interés fijo. Cuando la deuda lleva tiempo y se inicia un proceso ejecutivo en un juzgado, el valor del interés de la cuota extraordinaria se calcula teniendo en cuanta la tasa efectiva anual que emite cada mes la superintendencia financiera.
¿Cómo se calculan estos intereses?
El cálculo de los intereses de mora en las cuotas extraordinarias suele estar establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios y la ley 675 de 2001, artículo 30. La cual aclara que si alguien se retrasa en el pago de las expensas (cuotas de mantenimiento) en una propiedad horizontal, deberá pagar intereses de mora. Estos intereses serán una vez y media el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria. Sin embargo, la asamblea general de copropietarios puede decidir, con el quórum adecuado, establecer un interés menor.
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¿Qué dice la ley 675 de las cuotas extraordinarias?
Ley 675 de 2001 Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media vez el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
¿Qué consecuencias tiene no pagar a tiempo las cuotas extraordinarias?
Además de los intereses de mora, el incumplimiento en el pago de las cuotas extraordinarias puede tener otras consecuencias, como:
- Reclamación judicial: La comunidad de propietarios puede iniciar acciones legales para recuperar el dinero adeudado, incluyendo los intereses y los gastos judiciales.
- Embargo de bienes: En casos extremos, se puede llegar al embargo de bienes del propietario moroso para garantizar el pago de la deuda.
- Restricciones en el uso de los servicios comunes: Se pueden limitar o suspender el uso de algunos servicios comunes al propietario moroso, como el acceso a la piscina o al gimnasio.
Ejemplo de interés de cuotas extraordinarias
En la imagen anterior tenemos un ejemplo de liquidación de los intereses en las cuotas extraordinarias de propiedad horizontal. Aquí el copropietario deudor tiene en mora los pagos de las cuotas extraordinarias de los meses marzo, abril, junio y julio del 2024. A cada cuota extraordinaria se le aplica un interés de mora de la superintendencia financiera fijado para cada mes.
Esto lo puede determinar en la columna de T.E.A. que es la tasa efectiva anual, seguidamente está la tasa de interés mensual y luego la diaria, según lo estipula la Ley 675 de 2001, Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas.